2021 nagyon izgalmasan indult. Budapesten érezhető volt egyfajta visszaesés, ezért nem lehetett tudni, mire lehet számítani.
Ami nagyon fontos, rengeteget nőtt a kamat. 2020 év elején én is vásároltam ingatlant hitellel és akkor nagyjából 3%-al, sőt volt, aki 3% alatt tudott hitelt felvenni. Most már ott tartunk, hogy 4% alatt nagyon nem egyszerű pénzhez jutni. Esetleg nagyon nagy egyedi kedvezménnyel, VIP ügyfélként vagy kapcsolatok révén, de alapvetően piaci alapon már 4% fölött lehet felvenni. Ami, hogyha nem gondol bele valaki, akkor nem biztos, hogy soknak tűnik – 1% viszont 20-25 éves futamidő mellett jó pár millió forint plusz, amit vissza kell fizetni.
A másik nagy változás: a 2020-as évben az új építésű lakások piaca stagnált vagy egy picit talán még vissza is esett. Ennek az volt az oka, hogy 2020-ban 27%-os áfával lehetett építési engedélyt szerezni társasház építésére, emiatt nagyon sok beruházó, befektető nem mert belevágni új projektekbe: nem vettek telkeket, nem adtak be építési engedélyt és ez nagyon jól látszik a statisztikákban is – főleg a Budapestieket néztem. A beadott és megkapott engedélyek száma is jelentősen csökkent.
Azzal, hogy a kormány visszavezette az 5%-os ÁFÁt, a 2021-es év nagy slágerterméke az új építésű lakás lett, amiből értelemszerűen leginkább a nagy beruházók profitáltak. Nekik volt termékük és gyakorlatilag, ami az abban az évben a polcokon volt, azt nagyon nagy részt ki is árultuk vagy árulták a beruházók és egy elég nagy áremelkedés történt az új építésű lakások piacán. Év elejéhez képest nagyságrendileg 10-11%-al emelkedtek az új építésű lakásárak Budapesten, ami igen jelentős. Főleg, ha megnézzük, hogy az európai viszonylatokat. Ott is emelkedtek, de nem ilyen mértékben, mint nálunk. Tehát Magyarország még mindig benne van a top 3-ban, ahol a legtöbbet nőnek az ingatlan árak.
Továbbra is azt kell, hogy mondjam, 2021-ben talán az egyik legjobb befektetési forma az ingatlan volt, pláne, hogyha valaki új építésűt vett. A használt lakások piacán is volt emelkedés, de területenként eltérő. A budai ingatlanpiacon egyértelműen növekedés volt, nagyságrendileg 5-6%-os, a pesti ingatlanpiac pedig szétvált: Pestnek a belvárosi része és a külvárosi rész egybekötve az agglomerációval. A külvárosi rész hatalmasat emelkedett. A belvárosi rész viszont eléggé visszaesett, ugyanis az emberek a 21-es évben arra fókuszáltak, hogy elmenjenek vízpartra, vidékre, a több levegő, kevesebb ember, kertkapcsolat irányba. A kertkapcsolat egy nagyon nagy slágere volt az évnek a használt és az új piacon is. Ilyen mértékű igényt sosem éreztem még erre vonatkozólag. Az emberek szerettek volna valami külterületet is, ami a sajátjuk és ha lezárják megint az országot, akkor ki tudnak ülni kicsit levegőzni. Emiatt értelemszerűen ezeknek a típusú ingatlanoknak az ára picit jobban is emelkedett.
Ami még az új építésű lakáspiacot emelte, azok a kormányzati támogatások. Ezt több lépcsőben hozták be, a beruházók is árakat emeltek. Nyomban lefölözték az extra profit lehetőséget, amit a piac adott. A zöld hitel egy nagyon sikeres termék, nagyon belendítette az értékesítést. Minden második ember, aki felhív, szeretné valamilyen formában felhasználni – amit meg is értek, mert fix 2%-os kamatra pénzhez jutni olyan egyedi lehetőség, amire az elkövetkezendő 5-10 évben nem lesz újra lehetőség. Nagyon régre kell visszamenni, hogy ilyen olcsón lehessen pénzt kapni. Mindenkinek azt javaslom, aki tud és van lehetősége élni ezzel, érdemes.
Ami szintén egy nagy változás volt a 2021-es évben, az az infláció, ami elég komoly méreteket kezd ölteni. Ha csak belegondolunk, hogy év elején mennyiért tudtunk elmenni a piacra és megvenni a kenyeret, tejet, zöldségeket stb és most mennyit fizetünk ugyan azokért – szerintem több, mint kétszeres a szorzó. Ahogy nézem a világgazdaságot, az infláció mértéke nem igen fog csökkenni, sőt, várhatóan tovább fog emelkedni, aminek az ingatlanpiacon árfelhajtó hatása lehet, hiszen az emberek tartanak attól, hogy a bankszámlájukon lévő pénz elértéktelenedik, nagyon gyorsan veszít az értékéből és valamilyen befektetési eszközbe kell tenni.Továbbra is azt gondolom, hogy Magyarországon egy átlag ember számára az ingatlan az egyik legbiztosabb és szerintem legjobb befektetési forma, mert lakni mindig kell valahol.
Azt tudjuk, hogy Magyarországon alapvetően lakáshiány van, bármennyire is furcsának hangozhat ez. Ahhoz, hogy az ingatlan állomány ugyanazon a szinten tudjon maradni, mint amin van, tehát ne romoljon, ahhoz nagyjából 30.000 új építésű ingatlannak kéne épülnie/év. Ezt nem tudtuk elérni, és mivel most visszaesés van, nem is fogjuk. Ez azt jelenti, hogy a magyarországi ingatlanállomány sajnos folyamatosan romlik. Lehet elemezni, hogyha részpiacokat néznénk, akkor budapesti vagy vidéki viszonylatban hogy néz ki – értelemszerűen a vidék erősen lehúzza a statisztikát. Bár azt érzem, hogy a 21-es évben a vidéken való építkezések is egész jól beindultak. Egyre több társasházat is mernek építeni a beruházók, de sok család is bele mert vágni családi ház vagy ikerház építésébe. Ez szerintem jó dolog, hogy a vidéki ingatlanportfólió is kicsit frissül, de még nem abban a mértékben, amiben kellene. Ebben sok lehetőség van még a jövőre nézve.
Ami még 2021-es évben történt, az építőanyag árak emelkedése elképesztően magas méreteket öltött. Hallottam olyan időszakról, amikor a betonnak napi ára volt. A 2022-es év elején további 20-30%-os emelkedést vár a piac, ami értelemszerűen be fog épülni az ingatlanárakba is.
Mik a várakozásaim az idei évre? A következő írásomban elolvashatod!
Addig is további tartalmakért látogass el a Facebook oldalamra: https://www.facebook.com/torokdavidingatlan
Török Dávid – ingatlanszakértő
