Az utóbbi hetekben nagyon sokan kerestetek meg azzal, hogy vajon hogyan alakul az ingatlanpiac az orosz-ukrán háború kirobbanásával, és milyen hatással lesz ez az ingatlanárakra. Ezért is döntöttem úgy, hogy a Facebook-oldalamon beszélek egy kicsit erről, ahol megosztottam a gondolataimat és tapasztalataimat a jelenlegi piaci folyamatokkal kapcsolatban, főként budapesti fókusszal. Ennek alapján készült ez a blogposzt is, amelyben összefoglalom, mit érdemes figyelembe venni, ha a mostani helyzetben lakáseladáson vagy -vételen töritek a fejeteket.
A lakásárak alakulása 2014 és 2019 között
Ahogy mindig hangsúlyozom, a legfontosabb, ami meghatározza az árakat, az a kereslet és a kínálat. A gazdasági hatások is valójában vagy az egyikre, vagy a másikra vannak befolyással, ahogy ezt az utóbbi években is tapasztaltuk. Az elképesztő pénzbőség miatt világszerte csúcsokat döntött minden eszközosztály, az ingatlanpiac is szárnyalt, mert volt miből költeni.
Milyen ösztönzők hatottak még kedvezően az ingatlanpiacra az utóbbi években?
- Az alacsony kamatkörnyezet, akár 3%-os hitellel;
- az állami támogatások özöne (5%-os Áfa, családi otthonteremtési kedvezmény, babaváró hitel, zöld hitel), illetve
- az alacsony infláció.
Bár az ingatlanárak hagyományosan sokkal lomhábban mozognak, 2015-től kezdve a kedvező környezetnek köszönhetően 10%-os áremelkedést tapasztalhattunk éves szinten, ami világszinten is egyedülálló. Igaz, közben a számos állami támogatás torzító hatással volt a piacra, ami az újépítésű lakások árának teljes elszállását eredményezte.
Az ingatlanárak alakulása 2019 után
A piaci környezet változása nemcsak az orosz-ukrán háborúnak tudható be, a folyamat valójában már korábban kezdődött. 2019 nyarának végén indult egy számottevő lassulás csökkenő kereslettel, majd a koronavírus-járvány kitörésével egyértelmű recesszió kezdődött a lakásárak csökkenésével.
A néhány hónapos szünet után viszont robbanásszerű kereslet vette kezdetét, látványos kiáramlással vidék felé. A kínálati szint számottevően alacsonnyá vált, ahogy tömegesen jelent meg az igény a budapesti (és nagyvárosi) agglomeráció, illetve a Balaton irányába, ami elképesztő áremelkedést hozott magával. Saját praxisomban tapasztaltam például 30%-os növekedést is négyzetméter árban!
A magyar ingatlanpiac helyzete jelenleg
Milyen faktorok hathatnak az ingatlanpiac alakulására jelenleg?
- A pénzkibocsátás csökkent, az USA gyakorlatilag le is állította ezt a folyamatot;
- kamatemelés lépett életbe, ami a hitelek visszafizetését nehezíti meg;
- idén lejárnak az állami támogatások (bár ez a választások után akár változhat is);
- szigorúbb banki feltételek léptek életbe a covid maitt; valamint
- az infláció jelentősen megnövekedett, a bérek folyamatos emelkedésével együtt.
Ezek a folyamatok már az ukrán-orosz helyzettől függetlenül elkezdődtek, a háborús helyzet viszont tanácstalanságot okozott a piacon, és úgy tűnik, mindenki kivár. A bizonytalanság óvatossághoz vezet, kevesebbet fogyasztunk, és reménykedünk abban, hogy a harcok nem terjednek tovább, és lezárul a hadviselés.
Személyes tapasztalatom, hogy a felhozatal a használt lakások kapcsán erőteljesen megcsappant, ilyen ingatlanok alig jelennek meg a piacon. Lehetséges, hogy kézen-közön zajlanak adásvételek, de a tulajdonosok nem hirdetnek az ismert platformokon.
Valójában azok vannak most gondban, akik nemcsak eladnának, hanem vásárolnának is, mert hiába adjuk el az ingatlanunkat szuper áron, nincs kínálat, amelyből válogathatnánk. A szűk választék áremelkedéssel jár, mivel az eladók remek alkupozícióban vannak, de egyértelműen érezhető a választások miatti óvatosság is.
Mikor dől be az ingatlanpiac? Csak semmi pánik!
Számos – sokszor egymással ellentétes – elemzés is világot látott az elmúlt hetekben, amelyek azt boncolgatták, mi várható az ingatlanpiacon a közeljövőben. Összeomlik az ingatlanpiac? Hatásvadász találgatások manipulatív címekkel, amelyek ráijesztenek az olvasóra. Jelenleg nem a gazdasági mechanizmusok vezérlik a folyamatokat, hanem a hangulat – a legtöbb ember pedig sajnos nem olvassa el csak a cikkek címét, amiből elhamarkodott következtetéseket von le.
Ahogy említettem korábban, az ingatlanpiac normál működésében valójában nincsenek hirtelen kilengések: a mozgása lassú. Az is derűlátásra ad okot, hogy a 2008-as válság után meglepő módon éves szinten 2014-ig országosan csak 6%-kal, Budapesten pedig 1,5%-kal csökkentek az ingatlanárak, ami nem számottevő változás a krízis mértékéhez viszonyítva. Ennek alapján úgy tűnik, hogy az ingatlan Budapesten értékálló befektetés lehet hosszú távon is.
Az ingatlanpiac alakulása: mi várható idén?
Ha a háború továbbgyűrűzik, az ingatlanárak a legkevésbé sem fognak érdekelni minket, mert az életben maradás lefoglalja majd a figyelmünket. Ám akár eszkalálódik a háború, akár nem, a világ biztosan változni fog, ahogy az már megtörtént a koronavírus járvány miatt, aminek következtében például sokkal engedékenyebbé váltak a munkaadók a home office kapcsán.
Milyen hatások várhatóak a közeljövőben?
- A növekvő kamatok nagyobb törlesztőrészletekkel járnak, ami miatt valószínűleg visszaesik a hitelfelvételi kedv. A jelenlegi 4,5% még kedvezőnek mondható, ha arra gondolunk, hogy 2009 után 10% fölötti banki kamatok voltak életben, így a prognosztizált 6-7%-os kamatot még év végéig el fogjuk érni.
- A bankok hitelnyújtási képessége is visszafogottabbá válik a szigorodó feltételek miatt, ami tovább fojtja a piacot.
- Emelkedhet a munkanélküliség a gazdasági növekedés csökkenésével.
- Szerintem lesznek támogatások, amik megszűnnek, vagy kedvezőtlen irányba változnak majd a pályázatok feltételei.
Ingatlanpiaci előrejelzés – szubjektíven
Jelenleg általános félelem van jelen a piacon, alaposan végig kell tehát gondolni, hogy meglévő tőkénket mibe forgassuk.
- A bankban hagyni a pénzt nem érdemes.
- Az államkötvény attól függ, mennyire bízunk az államban.
- A tőzsde jelenleg mélyrepülésben van.
- A crypto piac túl volatilis és kiszámíthatatlan.
Megítélésem szerint most csúcsközelben van az ingatlanpiac Budapesten, így még érdemes lehet meglovagolni a lehetőségeket, ha nem lakhatásra, hanem befektetésben gondolkodunk, és találunk egy remek lokációval bíró lakást. Természetesen az ingatlan egy hosszú távú (8+ év) befektetés.
Az elkövetkező néhány hónapban szerintem várhatóan még emelkednek az árak, majd lassulás következhet, ami valójában egy normál piaci környezetet hozhat létre ideális esetben a kereslet-kínálat kiegyensúlyozottságával.
Ingatlanpiaci tippek kristálygömb nélkül – kérdések és válaszok
Nem vagyok sem jós, sem gazdasági elemző, ezért természetesen én sem tudom, mit hoz a jövő. De hacsak nem lesz világháború, nem tartok attól, hogy egyik napról a másikra összeomlik az ingatlanpiac, mivel ez a 2008-as válság után sem történt meg.
- Számíthatunk átfordulásra, azaz az árak csökkenésére?
Ebben az évben Budapesten előreláthatólag nem, inkább stagnálás vagy enyhe emelkedés várható az év második felében.
- Mit tegyünk, ha mégis vásárolni szeretnénk?
Buda mindig jó befektetés, de az olyan népszerű kerületekben is érdemes ingatlant vásárolni, mint amilyen az 5., a 9. vagy a 13. Mivel alig találni lakáshirdetéseket, érdemes nyomozásba fogni, ha komolyak a vételi szándékaid: ismerkedni kell a kiszemelt környéken, becsengetni, kérdezősködni, hogy kapcsolataid alakuljanak ki.
Fontos, hogy jól gondold át a célodat, mert ettől függ a te egyéni stratégiád. Semmiképp sem szabad mesterségesen felpumpált, áron felüli ingatlanba fektetni, csak alapos megfontolás után dönts minden helyzetben. Eladóként viszont most nagyon jól járhatsz, ha van helye a pénzednek, és nem kell továbblépned egy következő lakásba: egy jó marketing stratégiával még akár egy átlagos, de jó környéken található lakással is jó üzletet köthetsz!
Hogyan alakulnak az ingatlanárak? Kérdezd az otthonszakértőt!
Szeretnéd meghallgatni a teljes videót a lakáspiac alakulásáról? Kattints a Facebook-oldalamra, ahol havonta egyszer élőben jelentkezem, hogy megosszam a tapasztalataimat az ingatlanpiac legérdekesebb fejleményeiről. Ha érdekel az ingatlanközvetítés, vagy szükséged van valamelyik ingatlanos szolgáltatásomra, keress bátran elérhetőségeimen, vagy kövess be az Instagramon!
Szerző: Török Dávid
